Reits是什么? 它有哪些好处和风险?
今天我们来详细地介绍一下Reits是什么? 它都有哪些种类和风险?
房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trust or REIT)是什么
当你投资房地产投资信托基金(REIT)时，你的钱和其他投资者一起被集中在一个集体投资计划中，投资于一个由购物中心、办公室、酒店或酒店式公寓等产生收益的房地产资产组合。
这些资产由专业人士管理，资产产生的收入(主要是租金收入)在扣除诸如房地产投资信托基金管理费和物业管理费等费用后，通常定期分配给房地产投资信托基金持有人。也就是投资者。
房地产投资信托基金的投资目标是产生收益分配和长期升值潜力。
你可以通过你的股票经纪像投资股票一样投资它们。
REIT是如何工作的
一个典型的REIT结构是这样的:
- 资金通过首次公开发行(IPO)从单位持有人那里筹集，并由房地产投资信托基金(REIT)用来购买房地产。
- 这些房产随后被出租给租户。
- 作为回报，收益以收益分配(类似于股息)的形式流回单位持有人(投资者)
大多数REIT每年都会有REIT管理费、物业经理费、托管人费和其他费用，这些费用将在分配前从利润中扣除。
一些在外国持有房产的房地产投资信托基金也可能受到有关国家征税的影响。投资者可以在REITs的招股说明书和财务报表中找到有关这些费用的信息。
房地产投资信托基金中的不同角色
房地产投资信托基金结构通常具有以下关键角色:
托管人 (Trustee)
托管人的职责列于信托契约中。托管人负责代表单位持有人持有房地产投资信托基金的资产。其他职责可能包括确保遵守所有适用的法律和保护单位持有人的某些权利。托管因提供这种服务而获得一笔费用。
房地产投资信托基金经理跟物业经理 (REIT Manager and Property Manager)
房地产投资信托基金经理根据已有的投资策略制定和执行房地产投资信托基金的战略方向。例如，它负责房地产投资信托基金物业的收购和出售。房地产投资信托基金经理通常会收取管理费，其中包括基本费用和绩效费用。它还可能收取额外费用，如收购和出售费用。
房地产投资信托基金经理通常会委任物业经理管理房地产投资信托基金的房地产物业。
物业经理的职责包括出租物业，以实现最佳的租赁组合和租金收入，开展营销活动或项目，以吸引购物者/租户和维护物业。作为回报，物业经理将从房地产投资信托基金的资产中收取物业管理费。
房地产投资信托基金赞助人 (REIT Sponsor)
在某些情况下，会有一个赞助人，他为房地产投资信托基金的初始投资组合注入资产，并可能继续为房地产投资信托基金提供新的资产。通常赞助人也拥有房地产投资信托基金经理和房地产投资信托基金的股份。
你作为REIT单位持有人的权利
你可以要求罢免REIT经理。
要罢免房地产投资信托基金经理，投资者必须召集股东大会，投票表决撤换房地产投资信托基金经理的决议。须由最少50个投资者或合计持有最少10% (不同的国家要求不一样)的REIT已发行单位的投资者以书面通知REIT经理或受托人召开股东大会。
罢免房地产投资信托基金经理的决议必须获得多数出席股东大会的股东同意。
投资REIT前的注意事项
不要假设房地产投资信托是低风险和股息收入是稳定的。阅读你的招股说明书和研究报告，以了解房地产投资信托基金的投资目标和策略。
你可在着重了解以下三点:
- 有关房地产投资信托基金经理的资料-他们的经验和过往记录，如果可以的话，还有房地产投资信托基金的资助者和资产来源。
- 有关要被纳入房地产投资信托基金投资组合的物业资料，特别是你是否熟悉房地产投资信托基金要投资的行业和它的风险。
- 其他投资信息，如股息政策，费用和收费情况。
房地产投资信托基金可以有不同的结构、地理位置或行业重点，一些房地产投资信托基金可能比其它房地产投资信托基金承担更大的风险，如政治和监管风险。你应该:
- 阅读招股说明书的“投资方法”及“风险”部分，以了解你打算投资的房地产投资信托基金可能有的各种风险。不同的投资目标，战略、地理位置，行业重点、房地产的质量、房地产的土地所有权(租赁或永久拥有)、REIT经理的经验和收入分配政策，可以导致不同REIT之间的风险因素差异很大。
- 考虑房地产投资信托基金的结构和风险状况是否适合你的风险偏好和投资时间。
- 如果你不了解或不满意房地产投资信托基金的投资目标及策略，切勿投资该基金。
房地产投资信托基金的好处
分散投资 – 跟投资一处物业相比，投资房地产投资信托基金可以帮你分散风险。
承受能力 – 作为个人投资者，你可能负担不起直接投资大型资产，如写字楼或购物中心。通过投资房地产投资信托基金，你可以拥有这些大型资产的一部分。
流动性 – 在房地产投资信托基金中买卖单位比买卖物业更容易。房地产投资信托基金在证券交易所上市，你可以在交易日内交易房地产投资信托基金的单位。就跟买卖股票一样。
透明度和灵活性 – 任何时候你都可以直接查询房地产投资信托基金的价格信息，并在交易日交易房地产投资信托基金。
投资房地产投资信托基金和房地产股票的不同
虽然两者都与房地产相关，但投资房地产投资信托基金和投资房地产股票之间还是存在一些差异。
| Reit | 房地产股票 | |
| 业务重点 | 投资有租金收益的物业 | 通常与房地产相关，但也可能涉及其他不相关的活动或行业 |
| 托管的属性 | 资产由独立的受托人持有 | 资产由房地产公司持有 |
| 股利政策 | 通常每年必须分发至少90%的税前收入(不同国家要求不一样) | 这取决于董事会的决定 |
| 可借贷的规模限制 | 通常不超过资产的35%(不同国家要求不一样) | 无 |
| 管理费 | 有 | 无 |
投资Reits有哪些风险
| 市场风险 | 1. 房地产投资信托基金在证券交易所进行交易，其价格取决于供求情况。 2. 价格通常反映投资者对经济、房地产市场及其回报、房地产投资信托基金管理、利率和许多其他因素的信心。 |
| 收入风险 | 1. 分红是没有保证的，并受房地产投资信托基金收入波动的影响。例如，如果租赁协议以比以前更低的租金率续期或入住率下降，REIT的租金收入可能会受到影响。 2. 留意房地产投资信托基金是否可以预先收取租金，或租赁协议中是否有租金期限锁定的条款。 3. 如果资产是通过债务融资购买的，那么当债务成本变化时，就存在再融资风险。更高的债务成本也可能减少单位持有人的收入分配。 |
| 集中的风险 | 如果房地产投资信托基金的大部分收入来自一个或几个房产或几个租户，如果其中一个发生什么变化的话，你有可能将面临收入减少的风险。 |
| 流动性风险 | 1. 房地产投资信托基金可能会发现很难为其房产找到买家和卖家。 2. 在不利的经济条件或特殊情况下，reit可能很难改变其投资组合或在短时间内出售其资产。 |
| 杠杆风险 | 1. 如果一个房地产投资信托基金使用债务为其资产的收购融资，就存在杠杆风险。 2. 如果房地产投资信托基金被清盘，它的资产将首先用来偿还债权人。任何剩余的价值将被分配给单位持有人。 |
| 再融资风险 | 1. 为了再融资，它们可能需要借更多的钱(通过银行借款或发行债券)，或者进行股权融资活动，如配股或私募。 2. 当贷款到期续期时，再融资成本也可能更高。 3. 这些风险可能会影响房地产投资信托基金的单位价格和收入分配。 |
| 土地租赁期满风险 | 如果房地产投资信托基金持有租赁物业，土地租约的剩余期限将随着时间的推移而减少，在土地租约期满时，这些物业必须交还给出租人。 房地产投资信托基金的价值可能会因土地租契期限减少或到期而受到影响，从而导致单位价格下跌。 |
| 其他风险 | 虽然有些REITS可以根据你想投资的房地产类型或地区提供多元化，但这种多元化可能会带来其他风险，如行业和国家监管风险。 |
房地产投资信托基金的类型
| REIT类型 | 描述 |
|---|---|
| 商业地产 | 投资商用地产，例如购物中心、办公楼、酒店等 |
| 工业地产 | 投资工业地产，例如厂房、仓库等 |
| 酒店地产 | 投资酒店地产 |
| 医疗保健地产 | 投资医疗保健地产，例如医院、诊所、护理院等 |
| 学校地产 | 投资学校地产，例如幼儿园、小学、中学、大学等 |
| 物流地产 | 投资物流地产，例如物流中心、港口、机场等 |
| 城市再开发 | 投资城市再开发计划，例如购物中心改建、土地再利用项目等 |
| REIT类型 | 代表性REITs | 链接 |
|---|---|---|
| 商业地产 | Capitaland Mall Trust、Mapletree Commercial Trust | https://www.cmt.com.sg/、https://www.mapletreecommercialtrust.com/ |
| 工业地产 | Mapletree Industrial Trust、Cache Logistics Trust | https://www.mapletreeindustrialtrust.com/、https://www.cachegroup.com/ |
| 酒店地产 | Ascott Residence Trust、CDL Hospitality Trusts | https://www.ascottreit.com/、https://www.cdlht.com/ |
| 医疗保健地产 | First REIT、Parkway Life REIT | https://www.firstreit.com.sg/、https://www.parkwaylifereit.com/ |
| 学校地产 | Keppel DC REIT | https://www.keppeldcreit.com/ |
| 物流地产 | Mapletree Logistics Trust、Cache Logistics Trust | https://www.mapletreelogisticstrust.com/、https://www.cachegroup.com/ |
| 城市再开发 | Suntec Real Estate Investment Trust | https://www.suntecreit.com/ |
Reits怎么买?
投资者可以直接购买在各大主要证券交易所上市的房地产投资信托基金，就像购买其他公开发行的公司股票一样。投资者也可以购买Reits共同基金或ETF。
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常见问题
1. 增长缓慢。公开交易的reit必须立即将90%的利润以股息的形式支付给投资者
2. 不能控制回报或业绩。直接的房地产投资者对他们的回报有很大的控制权。
3. 潜在的高风险和费用。
Reits的平均股息收益率是5%左右。
大多数reit按季度分红，而某些reit按月分红。